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Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Immobilienkauf?

17.12.2021

Schaffe, schaffe, Häusle baue… sagt man im Schwabenland. Klingt einfach. Fleißig arbeiten, immer etwas zur Seite legen, und dann klappt das schon mit dem Eigenheim. Ein bisschen mehr Planung bedarf es beim Immobilienkauf nun schon. Ob schicke Eigentumswohnung in der City, gemütliches Einfamilienhaus im Vorort, oder doch das Baugrundstück. Richtig angestellt, glückt der Kauf Ihrer Traumimmobilie. Die dabei wohl brennendste Frage: Wie viel Geld brauche ich auf meinem Konto, um eine Immobilie sicher finanzieren zu können? Oder anders ausgedrückt: Wieviel Eigenkapital ist nötig? 

Gerade, wenn Sie sich das erste Mal mit dem Thema Immobilien und Immobilienfinanzierung befassen, mag vieles auf den ersten Blick nicht zugänglich, oft schwer verständlich wirken. Schließlich tätigt man einen Immobilienkauf nicht jeden Tag. In diesem Artikel erfahren Sie, was Sie für Ihre Immobilienfinanzierung beachten müssen: 

  • Haupt- und Nebenkosten: Kaufpreis ist nicht gleich Gesamtkosten
  • 0, 5, 10 oder doch 20% Eigenkapital?
  • Woher das Eigenkapital nehmen?
  • Sparkasse vs. Finanzierungsberater – wo finde ich die besten Finanzierungsangebote?
  • Blick in die Zukunft: Rechtzeitig Rücklagen bilden

Das Wichtigste auf einen Blick:

Beim Immobilienkauf entstehen zusätzlich zum Kaufpreis Nebenkosten, deren Höhe sich darauf auswirkt, wieviel Eigenkapital idealerweise benötigt wird.

Vorteilhaft ist es, die Kaufnebenkosten wie Notarkosten, Maklerprovision und Grunderwerbsteuer mit Eigenkapital abgedeckt zu haben. 

Holen Sie sich bei möglichst vielen Banken ein Finanzierungsangebot ein, um einen bestmöglichen Überblick zu haben.

Haupt und Nebenkosten:
Kaufpreis ist nicht gleich Gesamtkosten


Eins nach dem anderen. Um die Frage nach dem benötigten Eigenkapital beantworten zu können, brauchen wir einen wichtigen Faktor: den Betrag der Gesamtkosten, die beim Kauf Ihrer Immobilie entstehen. Dieser ist in der Regel höher als der Kaufpreis. Der Kaufpreis ist lediglich der Geldbetrag, den der Verkäufer nach dem Verkauf auf dem Konto sehen möchte. Zu diesen Hauptkosten kommen noch die Kaufnebenkosten hinzu, die im Wesentlichen aus drei Posten bestehen:

  1. Die Grunderwerbssteuer Die Grunderwerbssteuer fällt einmalig beim Kauf der Immobilie an. Die Höhe der Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland in Abhängigkeit vom Kaufpreis:
     
  2. Notar- und Gerichtskosten Kaufverträge über Immobilien müssen de jure in Deutschland notariell beglaubigt werden. Das ist in §311b BGB festgelegt. Der Sinn dahinter ist ein Schutzzweck: durch die Hürde der notariellen Beurkundung des Immobilienkaufvertrags sollen überstürzte, unüberlegte Käufe vermieden werden. Dadurch fallen allerdings auch zusätzliche Kosten an. Als Faustregel kann man sagen, dass sich die Notar- und Gerichtskosten auf 2% des Kaufpreises belaufen.
  3. Maklerkosten Und schließlich werden ein großer Teil an Immobilienkäufen oder -verkäufen unter Mitwirkung eines Maklers getätigt. Die Maklerprovision richtet sich nach der Art der Immobilie, die veräußert wird. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern beläuft sich die Provision in der Regel auf 3,57% jeweils auf der Käufer- und Verkäuferseite. Handelt es sich bei der Immobilie um ein Mehrfamilienhaus oder ein Grundstück, so beträgt die Maklerprovision 5,95% des Kaufpreises auf der Käuferseite. 

0, 5, 10 oder doch 20% Eigenkapital?

Soweit, so gut. Was bedeutet das nun für Ihren Immobilienkauf? Hier gelangen wir zum Kern dieses Artikels. Aus den oben genannten Zahlen lässt sich eine Faustregel ableiten, mit der Sie bei jedem Immobilienkauf auf Nummer Sicher gehen. Denkbar sind zwei Szenarien: 

  • Ihr Eigenkapital deckt 10% des Kaufpreises + Kaufnebenkosten ab oder 
  • Ihr Eigenkapital deckt 5% des Kaufpreises + Kaufnebenkosten ab

In diesen Fällen ist es sehr wahrscheinlich, dass die Finanzierung von Ihrer Bank bewilligt wird. Möglich sind unter Umständen auch sogenannte 100% oder 110% Finanzierungen, wenn Sie nur die Nebenkosten oder auch weniger als diese mit Eigenkapital abdecken können. Hier ist allerdings das Risiko recht hoch. Rücklagen zu bilden wird schwer und weniger Banken bewilligen die Finanzierung. Je mehr Eigenkapital, desto besser. Schließlich hat mehr Eigenkapital auch den Vorteil, dass dadurch weniger Zinsen bei der Rückzahlung Ihres Darlehens entstehen.

Beispiel:

 

Jonas möchte sich eine Eigentumswohnung in der City kaufen. Seine Traumwohnung ist eine 3 Zimmer Wohnung mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro.

Woher kommt das Eigenkapital?

Als Eigenkapital können Sie alles einsetzen, was Sie, salopp ausgedrückt, zu Geld machen können. Ob es Guthaben auf Giro-, Spar- und Tagesgeldkonten, aber auch Guthaben aus Bausparverträgen ist. Auch Aktien oder Wertpapiere können kurzfristig verkauft werden. Ebenso bieten private Lebensversicherungen oder Riester-Verträge Quellen für Eigenkapital. Doch Vorsicht vor überstürzten Entscheidungen. Wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht, empfehlen wir, mit einem kompetenten Finanzberater zusammenzuarbeiten. 

Sparkasse vs. Finanzierungsberater –
wo finde ich die besten Finanzierungsangebote?

Grundsätzlich können Sie für ein Finanzierungsangebot Ihre Hausbank oder Sparkasse kontaktieren. In jedem Fall ist es allerdings empfehlenswert, sich einen Überblick über die Finanzierungsangebote möglichst vieler Banken zu verschaffen. Finanzierungsberater oder -vermittler bieten hier einen guten Service. Diese haben den Vorteil, dass sie die Angebote mehrerer Hundert Banken vergleichen können. Auch bei SEGETIS arbeiten wir vertrauensvoll mit erfahrenen Finanzierungsberatern zusammen und können Sie bei Bedarf gerne empfehlen.

Blick in die Zukunft: Rechtzeitig Rücklagen bilden

Zu guter letzt ist noch ein Blick in die Zukunft wichtig. Nicht mit der Kristallkugel. Dafür jedoch mit guter Planung. Für den Werterhalt Ihrer Immobilie sind Reparaturen und Modernisierungen essentiell. Das Dach muss gewartet werden, Sanitäreinrichtungen, Fenster und Küche müssen in regelmäßigen Abständen erneuert werden. Damit es hierbei nicht zu knapp bemessen ist, sind Instandhaltungsrücklagen unverzichtbar. Sind Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft, werden Rücklagen über das verpflichtende Hausgeld abgedeckt. Als Hausbesitzer haben Sie hier oft mehr Freiheiten. Dennoch ist das Anlegen eines Notgroschens notwendig, um den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten und sogar zu steigern. Wie Sie Ihre Immobilie wertsteigernd verkaufen können, erfahren Sie in einem unserer nächsten Blogartikel.

Fazit:

Kurz gesagt: Man kann eine Immobilie auch ohne, oder mit nur wenig Eigenkapital finanzieren. Ein geschickter Finanzberater kann Ihnen das ermöglichen. Auf der sicheren Seite sind Sie allerdings mit 5-10% Eigenkapital des Kaufpreises.

Vorteilhaft ist es ebenfalls, die Kaufnebenkosten wie Notarkosten, Maklerprovision und Grunderwerbsteuer abgedeckt zu haben.

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Autor

Daniel Beyer - Projektleitung

Daniel Beyer

ist seit 10 Jahren in der Branche tätig.