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26.10.2021

Steuern sparen beim Immobilienkauf

Steuern sind oft ein unbeliebtes Thema, doch ganz vorbei kommt man an ihnen in der Regel nicht. Gerade wenn man sich nach langer Überlegung entscheidet seine Immobilie zu verkaufen und dafür Vorbereitungen zu treffen (wie z.B. die Suche nach einem kompetenten Makler), hat man selten den Kopf für Gedanken über die steuerlichen Abzüge am Ende des Verkaufs. Auch beim privaten Verkauf einer Immobilie können jedoch Steuern anfallen, deren Höhe von verschiedenen Faktoren, wie zum Beispiel Nutzungsverhältnissen, Immobilienart und Besitzdauer abhängen. Das ist immer besonders schade, da Sie mit diesem „leeren“ Betrag doch auch zum Beispiel schön in den Urlaub fahren könnten. Gibt es also eine Möglichkeit, diese Steuern komplett zu vermeiden oder zu reduzieren? Natürlich! In diesem Artikel erfahren Sie:

  • Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?
  • Wie mindern Sie dabei Ihre Steuerlast?
  • Können Sie Steuern beim Immobilienverkauf womöglich ganz sparen?

Die Spekulationssteuer

Wenn Sie sich entscheiden, Ihre Immobilie zu verkaufen, wissen Sie in der Regel bereits, dass diverse Nebenkosten für die Beschaffung von Dokumenten, Makler-Provision, Reparaturen etc. anfallen können. Aber wussten Sie schon, dass nicht nur beim ursprünglichen Kauf der Immobilie Steuern anfallen, sondern auch beim Verkauf? Denn grundsätzlich sind alle Gewinne, also wenn Sie einen höheren Verkaufspreis erzielen als Sie ursprünglich für die Immobilie ausgegeben haben, aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerpflichtig (§ 23 EStG) – umgangssprachlich spricht man hier von der Spekulationssteuer. Diese richtet sich nach Ihrer persönlichen Steuerklasse und ist somit nicht für jeden Verkäufer gleich hoch. Je höher Ihre Steuerklasse, desto höher die Spekulationssteuer.

Grundsätzlich müssen zunächst alle Gewinne, auch private, beim Immobilienverkauf gemäß § 23 EStG versteuert werden

Steuerfreier Verkauf bei privater Nutzung

Die Spekulationssteuer kann jedoch unter bestimmten Umständen entfallen, nämlich wenn Sie…: 

  1. …Ihre Immobilie seit mindestens zehn Jahren besitzen: Der Staat setzt eine sogenannte „Spekulationsfrist“ für Privatverkäufe. Es ist also durchaus sinnvoll, eine Immobilie mindestens zehn Jahre zu halten, wenn sie nicht privat genutzt wird, um die Spekulationssteuer zu umgehen. Für die Frist gilt das Datum der notariellen Beurkundung.
  2. …Ihre Immobilie mindestensin den letzten zwei Kalenderjahren und dem angefangenen Veräußerungsjahr selbst bewohnt haben: Wenn Sie die Immobilie innerhalb der vorherigen 2 Jahre und dem angefangenen Veräußerungsjahr privat genutzt haben, entfällt die Spekulationssteuer. Die tatsächliche zusammenhängende Dauer, in der sie in der Immobilie gewohnt haben müssen, beträgt laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs (3.09.19, IX R10/19) lediglich ein Jahr und zwei Tage. Diese müssen sich mindestens so verteilen:
JahrDauer in Tagen
11 (31. Dezember)
2365
3 (Veräußerungsjahr)1 (1. Januar)
  1. Kurzzeitige Vermietung ist also erlaubt, solange die zusammenhängende Eigennutzungsdauer eingehalten wird!
    Für ausschließlich privat genutzte Immobilien ist die Spekulationsfrist von zehn Jahren also nicht relevant. Wenn Sie eine Zweit- oder Ferienimmobilie verkaufen möchten und diese hauptsächlich selbst genutzt haben, gilt selbige Regelung.

    Achtung! Wenn Sie ein Grundstück erwerben, das sie anschließend selbst bebauen lassen, gilt als Fristbeginn das Kaufdatum des Grundstücks. Ansonsten gelten dieselben Regelungen zur Eigen- und Fremdnutzung wie bei gekauften Immobilien.
  2. …Ihre Immobilie Ihren Kindern mindestens für die letzten zwei Kalenderjahre und dem angefangenen Veräußerungsjahr (siehe Tabelle oben)zur privaten Nutzung übergeben haben. Dies gilt nur solange diese steuerlich zu berücksichtigend sind.
Mit der richtigen Beratung können Sie beim Immobilienverkauf Steuern sparen

Beispiel: Herr und Frau X überlassen ihrer auswärts studierenden Tochter unentgeltliche eine Eigentumswohnung zur Eigennutzung. Bevor sie das Studium beendet hat, überschreitet sie die Altersgrenze nach § 32 EStG (Vollendung des 25. Lebensjahr). Nach Beendigung des Studiums der Tochter veräußern Herr und Frau F. die Wohnung mit einem Gewinn, der vom Finanzamt besteuert wurde, obwohl die Tochter mehrere Jahre privat genutzt hat. Die Tochter überschritt die Altersgrenze einige Zeit vor dem Veräußerungsjahr. Somit lag keine private Nutzung eines steuerlich zu berücksichtigenden Kindes vor. (Nachzulesen im Urteil vom 4.4.2016, 8 K 2166/14 FG Baden-Württemberg)

Andere Nutzungsverhältnisse

Ausschließlich fremdgenutzte Immobilien müssen dagegen innerhalb der zehn Jahre Spekulationsfrist bei einem Verkauf immer versteuert werden – dies gilt ebenso für alle gewerblichen Immobilienverkäufe.

Achtung! Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien (und/ oder Grundstücke) verkaufen, gelten Sie von Gesetz her schon als gewerblicher Immobilienhändler und müssen dies beim Finanzamt anmelden. Beim Verkauf eines Grundstücks, das in mehrere Stücke aufgeteilt wird, gilt diese Regel ebenfalls. Es ist beim Grundstücksverkauf also einfacher die Drei-Objekt-Grenze zu überschreiten, als man denken könnte.

Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks gilt grundsätzlich per Gesetz keine Eigennutzung, denn Eigennutzung entspricht dem „Wohnen“. Hier fällt also innerhalb der Spekulationsfrist immer die Spekulationssteuer an.

Beim Grundstückverkauf ist es einfacher, die Drei-Objekt-Grenze zu überschreiten

Bei Teilnutzung, wenn Sie also zum Beispiel eine Wohnung eines Mehrfamilienhauses bewohnt haben, das Haus aber noch nicht zehn Jahre lang besitzen, fällt die zu zahlende Spekulationssteuer nur anteilig an und wird nur für die Quadratmeterzahl des fremdgenutzten Teil des Hauses berechnet.

Ein Leerstand gilt als Eigennutzungsäquivalent.

Wie verhält es sich aber, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben? Hier gilt das ursprüngliche Kaufdatum des Erblassers. Solange der Erblasser die Immobilie vor der Vererbung bereits 10 Jahre besaß oder in den letzten drei Jahren selbst nutzte, entfällt die Spekulationssteuer. Bei einer Schenkung gilt in der Regel das Gleiche. 

Steuern mindern

Kann man aber die ungeliebte Spekulationssteuer reduzieren, wenn man die Immobilie weder bereits seit 10 Jahren besitzt, noch die letzten drei Jahre in ihr gewohnt hat? Natürlich!

In diesem Fall können Sie die Kosten für Reparaturen und Sanierungen, Maklerkosten, gegebenenfalls anfallende Notargebühren (wobei diese Kosten meist vom Käufer übernommen werden), Verwaltungskosten für den Eintrag ins Grundbuch, Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen (bei größeren Entfernungen) sowie Kosten für Inserate und Telefonate (falls diese nicht in der Provision Ihres Maklers enthalten sind) von dem zu zahlenden Steuerbetrag abziehen. Eigene Reparaturkosten am Haus können leider nicht geltend gemacht werden, es lohnt sich also, professionelle Handwerker zu beauftragen und die Belege bis zur nächsten Steuererklärung aufzubewahren. Damit sparen Sie sich also nicht nur Nerven und Zeit, sondern glücklicherweise auch Kosten!

Der Gewinn aus dem Verkauf und die entstandenen Kosten für diesen werden jeweils in der nächsten Einkommenssteuererklärung unter „sonstige Einkünfte“ angegeben. Hierbei ist es jedoch nicht lohnenswert, unnötige Ausgaben zu machen, da sich diese am Ende wahrscheinlich als teurer herausstellen, als der ursprünglich zu bezahlende Betrag.

Hier eine kleine Beispiel-Rechnung anhand eines Mehrfamilienhauses mit Eigennutzung:

Kosten für Immobilie / Grundstück

Verkaufspreis500.000 €
Anschaffungskosten– 400.000 €
Nebenkosten (Werbung, Makler, Reparaturen)– 15.000 €
Gewinn =85.000 €
Gewinn abzüglich der obigen Kosten– Anteil der Eigennutzung (20 %)= zu versteuernder Verkaufsgewinn
85.000 €– 17.000 €= 68.000 €
Zu versteuernder Gewinnx persönlicher Steuersatz= Höhe der Spekulationssteuer
68.000 €x 40 %27.200 €
Gewinn Brutto– Spekulationssteuer= Gewinn Netto
85.000 € – 27.200 €= 57.800 €

Wie Sie sehen können, kann die Spekulationssteuer trotz Abzug der Nebenkosten ein ordentliches Loch ins Portemonnaie fressen. Es ist also insgesamt ratsam, die Immobilie mindestens zehn Jahre zu halten oder vor der Veräußerung privat zu bewohnen, um die Spekulationssteuer komplett zu umgehen.

Eine weitere Möglichkeit ist es, den Käufer die Kaufsumme innerhalb mehrerer Jahre in Raten zahlen zu lassen, die Spekulationssteuer wird hier zwar nicht per se gemindert, die Steuerlast lässt sich so aber auf mehrere Jahre verteilen und muss nicht in einer riesigen Zahlung entrichtet werden.

SEGETIS berät Sie natürlich gerne jederzeit als Experte für Immobilienverkauf zum Verkauf Ihrer Immobilie bei allen auftauchenden Fragen! Wir freuen uns auf Sie!

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